房地產項目轉讓及合作退出(二)——地產項目轉讓及合作退出的全風險控制要點

發布時間:2022-05-23

文 | 陳旋 黃煒圣 匯業律師事務所

前言

在房地產行業暫時熬過2021年漫長的冬夜后,終于迎來了一絲曙光,政策陸續釋放救市信號,尤其在資金端和資產端,持續鼓勵通過收并購的方式重新配置資源、盤活現金、重組重整。在這個特殊的階段,不論是為了快速回籠現金流也好,還是為了“騰籠換鳥”重新配置資產結構也好,房企們不約而同地進行著高頻的項目轉讓或者合作退出。

以往談到收并購,大部分的視角聚焦于收購一方,由此衍生的專業文章也偏向于指導如何更好、更安全地收購。但作為轉讓方,是否只要談好價格、配合盡調,就能高效、安全地獲取轉讓價款并且不留隱患呢?事實上,項目轉讓及退出,存在著交易對價陷阱、債務風險遺留、品牌影響處理、稅務遺留問題、股東間關系處理等等多方面的問題,復雜程度不亞于項目收購,從轉讓方的視角,亦需提前厘清項目轉讓風險,逐項制定應對方案,并且談判落實到協議中,最終跟蹤履約落地,才能安心的將應得的交易價款“落袋為安”,并且不留隱患。

筆者團隊結合為各類房企處理過大量房地產項目轉讓及合作退出的經驗,經過系統性思考及整合,形成《房地產項目轉讓及退出法律實務》系列文章,為各房企在轉讓項目及合作退出過程中,提供全過程的實務操作建議,以期能為所需企業提供些許啟發和幫助。

在地產項目轉讓及合作退出過程中,除了厘清轉讓交易對價這個非常重要的操作之外,我們總結梳理了轉讓過程中六大風險高發問題及解決思路,包括:債務處置、債權處理、安全交割、品牌保護、涉稅風險隔離、小股東關系處理等。本文將展開闡述這些應關注高發風險及解決方案。

一、債務處置

(一)債務逐項處理原則

當轉讓方擬以股權轉讓的方式轉讓項目或退出合作時,應當梳理截至退出節點時標的公司的負債(包括應付賬款、其他應付款等)情況,逐項制定處理方案,確保轉讓方在退出項目后,無需再對標的公司負債承擔清償責任或存在其他遺留責任,也避免標的公司負債處理不當,導致后期項目爛尾,進而影響轉讓方品牌或對轉讓方造成其他不利影響。

(二)融資款及工程款處理

債務梳理過程中,應重點關注融資款及工程款兩類負債的處理:

1.融資款:退出項目時,注意確保轉讓方及其實際控制人對標的公司的所有融資擔保責任已解除(包括前端融資、開發貸、各類非標融資),具體可以通過兩種方式實現:a.以標的公司賬面自有資金或項目承接方提供的資金清償標的公司融資以解除擔保;b.由項目承接方提供融資機構認可的擔保,替換轉讓方的融資擔保。

2.工程款:截至轉讓方退出項目時,與項目承接方核對項目已產生的工程量、工程款,明確應付未付工程款的處理及承擔,可以優先考慮以標的公司富余資金或項目承接方提供的資金清償應付未付工程款;雖然轉讓方股權退出后,支付工程款的責任主體是標的公司,轉讓方無付款義務,但現實中一旦發生工程款拖欠過多、過久的情況,施工方往往會采取圍堵、輿論等非訴訟手段向項目的原股東方和現股東方進行催逼施壓,因此,在轉讓時建議盡量結清大額工程款,避免遺留不必要的牽連影響。

(三)其他擔保情形的處理

除前述融資擔保責任外,如存在轉讓方為標的公司房屋質量、保修等提供連帶擔保責任,或為按揭貸款客戶提供階段性保證責任的情況,在退出項目時,注意逐項采取措施解除相關擔保責任。

二、債權處理

當轉讓方擬以股權轉讓的方式轉讓項目或退出合作時,重點關注以下兩類標的公司債權:

(一)轉讓方預分配利潤和調用的富余資金處理

轉讓方在項目開發過程中預分配利潤、富余資金調用,形成的是標的公司對轉讓方的債權,也即轉讓方對標的公司的負債。該等債權應注意在轉讓方退出項目時清理完畢,避免轉讓方退出項目后仍負有對標的公司的債務清償責任。

常用的清理方式包括:a.轉讓方對標的公司的負債轉由項目承接方承接,其承接負債后,可在應支付轉讓方的收購價款中相應扣減承接的負債金額;b.以項目承接方應支付轉讓方的收購價款清理該等債權;c.轉讓方先行籌措資金清理該等債權,再從收購價款中收回該筆資金。

前述a、b兩種清理方式對轉讓方的現金流占用最小,因此建議優先選擇a、b兩種清理方式。需注意的是,采用不同清理方式,轉讓方退出項目時的交易總價構成不同,需結合項目的具體財務情況及債權清理方式設計交易對價構成,避免一刀切造成交易對價多算或少算。

(二)應收購房款

轉讓方退出時標的公司的應收未收購房款,包括購房客戶應付未付的購房首付款、銀行已受理尚未發放的按揭購房款等。對于該等債權,應注意計入標的公司的資產作價,體現在轉讓方退出的交易價款中。如果該等債權明確能夠在短期內收回,標的公司在同期也有工程款、融資等債務需清償,可以優先考慮以該等應收未收購房款償付工程款、融資款等債務,形成債權債務沖抵,進一步減輕交易雙方的現金流壓力。

三、安全交割

轉讓方退出項目涉及的股權變更登記、資產權屬變更登記、項目公司章證照交付、項目地塊交付等重要權益的交割,原則上必須與項目承接方支付價款、清理負債等付款節點掛鉤,盡量避免先交付、后收款的交易安排。

關于印章交割,建議優先采用銷毀原印章、刻制新印章交付使用的方式,即:由轉讓方與項目承接方預留原項目公司全套印章的印模,并經雙方簽章確認后銷毀原印章,之后重新刻制一套新印章使用,避免項目承接方繼續使用原印章造成交割前后雙方責任界定不明的風險。

四、品牌保護

轉讓方退出項目后,雖然對項目的后續開發、經營、交付等不再承擔主要法律責任,但該項目如果已采用轉讓方品牌進行過宣傳、推廣、銷售,或者在項目獲取之初,就以轉讓方品牌實力獲得當地政府認可,在轉讓方退出項目時,仍然需要采取一定措施維護轉讓方品牌不因退出項目而受損,或者將轉讓方退出項目的品牌負面影響降到最低。

轉讓方退出項目后的品牌保護通常采用以下幾類方案:

(一)投資退出,繼續操盤

方案1:轉讓方僅投資退出,但對項目繼續操盤管理至竣工交付完成,項目繼續沿用轉讓方品牌,即,項目由轉讓方投資開發轉為轉讓方“代建”。該等模式通常適用于:項目承接方雖然有充足的資金實力可以確保項目開發至結束,但其操盤能力和品牌影響力均較弱,并且項目本身已經以轉讓方品牌推廣銷售、客戶和政府對轉讓方品牌的認可度較高,如果直接撤下原品牌將造成較為嚴重的客戶群訴和政府施壓等負面影響。

采用上述模式的,注意以下幾個操作要點:

  1. 在轉讓方持續操盤管理范圍方面,至少約定轉讓方對項目的工程管理、工程質量、房屋交付、采購供應、操盤團隊選聘及管理、品牌使用等方面擁有管理權及決策權;

  2. 在項目資金方面,約定項目至少沉淀足夠的建設運營資金由轉讓方與項目承接方共管,定向用于項目開發建設至順利交付;

  3. 基于轉讓方提供的繼續操盤服務,談判時可以與項目承接方協商由轉讓方按一定費率收取操盤管理費。計算操盤管理費時,充分考慮繼續操盤團隊的費用開銷、考核獎勵等。

(二)投資及操盤退出,品牌沿用

方案2:轉讓方投資退出,并且不再對項目繼續操盤管理,但允許項目繼續使用轉讓方品牌。該等模式通常適用于:項目承接方有充足的資金實力可以確保項目開發至結束,也有能力進行項目建設開發,但品牌影響力較弱,需借助轉讓方的品牌繼續銷售等,并且項目本身已經以轉讓方品牌推廣銷售、客戶和政府對轉讓方品牌的認可度較高,如果直接撤下原品牌將造成較為嚴重的客戶群訴和政府施壓等負面影響。

采用上述模式的,應注意以下幾個操作要點:

  1. 在項目資金方面,同樣應約定項目至少沉淀足夠的建設運營資金由轉讓方與項目承接方共管,定向用于項目開發建設至順利交付;

  2. 在工程建設方面,應約定項目承接方按轉讓方認可的工程節點、工程質量要求進行開發建設。轉讓方有權對工程建設進行監督檢查,如項目開發建設無法滿足節點或質量要求,可能影響交付的,轉讓方有權直接代管工程,并以項目公司資金確保工程完工交付;

  3. 根據項目實際情況,考慮項目后續物業管理是否由轉讓方負責,以確保項目物業管理、物業服務的品質,持續保障轉讓方品牌;

  4. 在品牌使用方面,視情況可收取一定的品牌使用費,并且約定轉讓方品牌使用的單方撤回權,確保項目后續開發銷售一旦失控,轉讓方有權及時要求停用品牌,將負面影響盡量降低;

  5. 在團隊方面,應充分考慮轉讓方方繼續監管該項目團隊的費用開銷、考核激勵等,該等費用可在與項目承接方協商投資退出收益或者收取品牌使用費中一并考慮。

(三)投資操盤退出,品牌停用

方案3:轉讓方完全退出,不再對項目投資,也不再對項目繼續操盤管理,項目不再使用轉讓方品牌。該等模式通常適用于:項目承接方有充足的資金實力、較強的開發建設能力及品牌實力,能夠確保項目順利開發建設交付,例如:全國百強房企、項目所在地實力房企、實力國企、上市公司等。

品牌停用的情形和范圍,應包括本項目樓盤、所有相關資料和實物中均不得再出現轉讓方品牌相關的字樣、商標及圖形,以及項目公司名稱不得使用“轉讓方”或相關關聯的字號。

五、退出后涉稅風險控制

一)項目退出后的成本虛增風險

退出地產項目后,與轉讓方關聯最為密切的稅務風險敞口為:項目承接方可能為了規避或降低增值稅、土地增值稅、所得稅等稅收,在承接項目后采用非法方式虛增項目建安成本、管理費、營銷費、財務費用等。如果未經特別防范,該等虛增成本的行為難以區分是在轉讓方退出前發生的,還是在轉讓方退出后發生的,一旦被稅務機關發現,可能一并認定轉讓方與項目承接方均有非法避稅、逃稅、漏稅責任。

(二)風險規避措施

為規避上述涉稅風險,轉讓方退出項目時,采用以下措施:

  1. 要求與項目承接方簽署項目成本確認清單,詳細列明由轉讓方開發建設期間項目真實發生的全成本細項(包括工程成本、管理費、營銷費、財務費用等),并將相關憑證作為清單附件(包括工程合同、工程款結算書/過程簽證、工程款發票、管理費合同及管理費發票、融資合同及利息發票、營銷合同及營銷費發票、增值稅專用發票抵扣記錄等)。雙方對該份清單及全套附件進行簽字蓋章確認,轉讓方留存全套原件,以確保后續項目承接方采用非法方式進行避稅時,轉讓方掌握足夠的證據證明未參與該非法行為。

  2. 雙方采用銷毀原印章、刻制新印章交付使用的方式交割項目公司印章,具體操作詳見前述第三條“安全交割”。

六、小股東關系處理

轉讓方投資地產項目的小股東通常包括:項目財務投資方股東、員工跟投企業、收購項目時在項目留有股權的原股東方等。

在轉讓項目或退出合作時,應注意將退出事項及退出的主要條件告知各小股東,獲取全體小股東同意放棄優先購買權的書面文件,并按照公司章程規定的表決權比例,獲取小股東同意該等退出方案的有效股東會決議。

基于“風險共擔、利益共享”的原則,在轉讓方退出地產項目時,原則上應當協調小股東與轉讓方同進同出,按股權比例分配轉讓、退出收益,亦按股權比例承擔項目轉讓、退出風險及損失。

但項目開發過程中如發生轉讓方為各小股東墊資但未及時清算相關權益的,在退出時應一并與各小股東清算墊資本金及利息,因墊資觸發股權稀釋的,還應按照合作協議與小股東明確稀釋后的股東權益,在退出時與小股東一攬子厘清因墊資產生的相應權責。

以上為轉讓項目或合作退出過程中,需要關注的六大高風險問題及解決建議。項目轉讓及合作退出是一項復雜程度不亞于項目收購的工作,我們建議房企在轉讓項目及合作退出時,投入不亞于收購項目的關注度和細致度,確保轉讓價款最終能安全的“顆粒歸倉”,確保轉讓后不給企業留下品牌和聲譽損害的不良影響。

返回列表