以房抵工程款法律風險防控提示

發布時間:2022-05-16

文 | 王剛 趙立冬 匯業律師事務所 

近年來,受疫情、房地產調控等多方因素影響,不少房地產公司出現資金問題而影響工程款支付。在此情況下,多數房地產公司選擇將房屋作為工程款抵給建筑公司以消滅工程款債務;而建筑公司也有可能再將抵工程款的房屋再抵給下游供應商。因建筑企業資金問題和抵債涉及多方主體,因以房抵工程款而發生的糾紛呈“多發性”特點。以“以房抵工程款”為關鍵詞在聚法案例平臺檢索,近10年內共有7001件糾紛案件(如下圖所示),自2016年開始明顯呈上升趨勢,在2019年達到頂峰共1664件。

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就具體案由而言,主要涉及建設工程施工合同糾紛,其次為執行中的糾紛。

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為降低以房抵工程款法律風險,依據相關法律法規、裁判規則并結合以往服務經驗,本律師團隊總結如下法律風險防控提示事項供參考:

提示一:建議債務履行期屆滿后再簽訂“以房抵工程款”協議

《九民紀要》第44條,債務履行期屆滿后達成的“以房抵工程款”協議,雙方意思表示真實,未損害第三人合法權益的,該協議有效。

提示二:以“以房抵工程款”協議中不要約定消滅原有債權債務關系

  1. 《九民紀要》第45條,對于債務履行期屆滿前達成的“以房抵工程款”協議,以房抵工程款的內容屬于流押條款,違反《民法典》物權編關于禁止流押的規定,系無效條款。雖然以房抵工程款條款無效,但可以將協議認定為讓與擔保,債務人(建設單位)不履行付款義務時,債權人(施工單位)可以通過對不動產折價、拍賣、變賣等方式進行清償,不動產已經變更登記在債權人名下的,債權人(施工單位)對拍賣所得價款享有優先受償權。

  2. 《九民紀要》采用了新債清償說,即“以房抵工程款”協議生效后,同時存在新舊兩債,新債即以房抵工程款協議之債,舊債即建設工程施工合同之債,舊債及其之上的擔保不因新債的產生而消滅。

  3. 故在“以房抵工程款”協議中不要約定消滅原有的債權債務關系,當建設單位不配合履行以房抵工程款協議時,施工單位既可以選擇請求對方履行以房抵工程款協議及責任承擔,也可以選擇請求對方按照建設工程施工合同的約定履行給付工程款、利息義務。

提示三:簽訂抵債協議前全面審查抵債房產情況

在簽訂協議前,應全面審查抵債房產上是否取得《預售許可證》或《房地產權屬證明書》,是否為可銷售房產、是否已被抵押或被查封、是否存在其他共有權人、是否有租賃備案、是否有出租、是否設有居住權等情況,避免因抵債房屋存在權利瑕疵而引發糾紛。

提示四:協議內容要明確、具體,具有可履行性

  1. 以“以房抵工程款”協議的內容要具有可履行性,協議不明確、不完整,則可能視為締約雙方的意思表示未能達成一致而合同不成立。

  2. 應當將抵債的不動產、折抵的債權范圍進行明確、具體的約定(最好是具有資質的專業房地產估價機構的估值報告),使協議具有可履行性,建議以法定建筑安裝工程費用項目確定用以抵房的債權總額,防止以房抵工程款協議因損害其他債權人或第三方的利益而被主張全部或部分無效。

  3. 明確房屋毛坯及裝修情況、合同網簽、合同備案、預告登記、過戶登記的時間和方式、實際占有的時間和方式、各類稅費承擔方式、違約責任、存在權利障礙(如抵押權、租賃等),應明確障礙消除的方式。

提示五:施工單位應考慮到建設工程價款優先受償權期限

在簽訂“以房抵工程款”協議時,施工單位應當考慮到建設工程價款優先受償權期限(施工單位應當在合理期限內行使建設工程價款優先受償權,但最長不得超過十八個月,自建設單位應當給付建設工程價款之日起算),對房屋交付時間進行限制,以保證在確定建設單位無法按約過戶的情況下可以解除合同并及時向建設單位主張建設工程優先受償權以保護自身利益。

提示六:施工單位應要求自主選擇受讓方的權利

  1. 在簽訂“以房抵工程款”協議時約定,施工單位可自己購買本合同中約定的商品房,同時也有權指定其他施工單位或第三人作為購買人購買該商品房;施工單位在尋找實際購房人時可依據實際情況確定最終購買價格;以房抵工程款協議約定的房屋價格不受任何最終購買價格的影響,超出或低于部份,均由施工單位負責;施工單位在確定了購買人及購買價格后,需通知建設單位,建設單位在收到通知后同實際購買人簽署《商品房買賣合同》。

  2. 施工單位指定第三人作為購買人購買該商品房,則由于“債權人轉讓債權,未通知債務人的,該轉讓對債務人不發生效力”,所以在債權轉讓時,需簽訂三方協議,避免因未通知而使債權轉讓對建設單位不產生效力。實際購買人將購房款支付給建設單位后,建設單位將發票開具給實際購買人,建設單位按實際收到的售房款向施工單位支付資金。

提示七:協議生效后,應盡快辦理相關登記手續并及時主張權利

  1. 盡快辦理合同網簽、合同備案,辦理預告登記、過戶登記。

  2. 具備交房條件的應盡早履行交房手續,進而實際占有排除執行。

  3. 建設單位不履行交付義務,不配合辦理變更登記的,施工單位既可以請求對方履行以房抵工程款協議,也可以選擇請求對方直接履行主債的工程款給付義務。

  4. 在未辦理完過戶手續,且房地產企業破產的情況下,應積極主張建設工程價款優先受償權,避免優先債權淪落為普通債權,提高受償比例。

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