住宅物業收購中“公共收益”的相關問題及其處理

發布時間:2021-08-06

文丨方彪 匯業律師事務所 合伙人

在住宅業態為主的物業公司收購項目中,“公共收益”往往成為交易過程中雙方談判的焦點和難點,這一問題涉及到目標公司的合規性、估值、交易價格及投后管理等多個方面。公共收益不僅僅是目標公司運營能力、盈利能力的綜合體現,也是眾多上市物業公司業績增長的一個新亮點,碧桂園服務、保利物業、恒大的年報均顯示,包括社區傳媒在內的社區增值服務收入都有著不錯的增長[1]。但是另一方面,因為公共收益的管理、分配和使用的問題引發的糾紛、訴訟層出不窮;尤其在《民法典》實施以后,物業公司面臨更大的“壓力”。

本文結合經辦的多個收購項目,對住宅物業收購項目中公共收益的常見問題予以總結。

一、公共收益的范圍

公共收益是指小區物業服務公司利用小區共用部位、共用設施設備進行經營獲得的收益,根據《民法典》第二百七十四條和第二百七十五條的規定,建筑區劃內的道路、綠地及建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房,屬于業主共有;建筑區劃內,規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬,由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位,屬于業主共有。結合實踐來看,公共收益主要包括:①廣告收益,如在電梯、墻面、道閘等共有部位的廣告收益;②停車費或場地使用費,占用業主共有場地或路面的費用;③小區公共配套設施產生的收益,如配套體育場館、會所等;④其他公共部分的經營性性收入,如商戶臨時進駐小區交納的進場費用、租賃費等。

從收購的項目經驗來看,容易產生分歧的是停車費相關收入。住宅小區的停車位一般有地下人防車位、產權車位和地面公共區域車位三種,產權車位的車位管理費為物業服務收入,不屬于公共收益。地面公共區域車位屬于全體業主共有,停車費收入屬于公共收益,但是停放服務費屬于物業服務收入,不屬于公共收益。地下人防車位的收益原則是“誰投資 誰受益”,如果小區人防工程的建筑成本已分攤到地面商品房購房款中,人防工程的建設成本隨著商品房的銷售、業主購房的完成,實際已轉化為全體業主承擔,故地下人防車位收益權應當歸全體業主;否則,收益歸開發商,這種情況下如果開發商委托物業公司經營,相關收入也不是公共收益?!督K省物業管理條例》六十七條第三款規定:“人民防空工程平時用作停車位收取的汽車停放費、租金,應當依照有關規定,用于該人民防空工程設施的維護管理和停車管理的必要支出,有剩余費用的按照本條例第六十六條第一款[2]規定使用。”對待停車費收入需根據不同的情況區別對待,還要結合當地的地方性法規、規章。

二、公共收益分配及收入確認

物業收購項目中,公共收益能否確認為收入往往分歧較大,主要集中在收入份額的分配及收入確認方面,賣方往往將相關費用100%確認為公司收入,買方根據相關法律法規的規定對此難以認可。這種情況下,應該依法、依約分類處理。

《民法典》第二百八十二條規定,建設單位、物業服務企業或者其他管理人等利用業主的共有部分產生的收入,在扣除合理成本之后,屬于業主共有。國務院《物業管理條例》第五十四條規定:“業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金,也可以按照業主大會的決定使用。”其次,地方性法規對此有著不同的約定,如《杭州市物業管理條例》規定,公共收益歸全體業主所有,可用于公共用途或根據業主大會的決定使用[3],《福建省管理管理條例》規定管理成本不超過公共收益的30%[4]。地方性法規中有具體規定的,應當依據地方性法規執行。

1. 常見的合同約定情況

在物業服務合同中沒有約定的情況下,相關收入屬于業主共有,均不能計入物業公司收入。但是根據《民法典》的規定,可以扣除“合理成本”。具體扣除成本的方式,可以進一步參照當地的地方性法規、行業管理及司法實踐,在合同有明確約定且約定不違法的情況下,可以依據合同約定進行;在合同沒有約定的情況下,依據當地的地方性法規、行業慣例、交易習慣等進行。物業公司單方面扣除較高的人員成本、管理成本,在無法說明合理性的情況下,司法機關可能會不予認可。

有的物業服務合同中,明確約定了扣除成本的方式和雙方分配的比例,在不違反相關法律法規的情況下,直接遵照執行即可,如扣除10%作為成本,剩余收益按照3/7分配。但是,有的合同中并未明確約定,采用諸如彌補收入不足、用于公共維修等表述,比如:

該等情況下,不能簡單的將相關收入計入物業公司的收入。如果物業服務合同中已經明確約定了是“包干制”,盈余或虧損應由物業服務人享有或承擔,在沒有明確約定的情況下不存在彌補收入不足。

《西安市物業管理條例》第八十五條規定,“業主所得收益應當主要用于補充住宅專項維修資金,也可以按照業主大會的決定使用。”雖然有的項目前期物業服務合同中約定公共收益可以彌補物業公司收入,但是在約定模糊且未經業主大會同意的情況下,物業公司擅自使用公共收益彌補其經營不足將公共事業計為收入亦存在風險。

2. 合同約定不當的行政處罰風險

據媒體報告,深圳某小區中,商品房預售合同中約定“本房地產所在建筑物的屋頂、裙樓外墻面、塔樓外墻面及內庭院外墻面的廣告權益歸出賣人(出賣人指“房地產開發商”)所有?!鄙钲谑惺袌霰O督管理局市市場稽查局收到數十位舉報人舉報某樓盤的購房合同格式條款存在侵害消費者權益的情況,為保護業主的合法權益市市場稽查局立即安排執法人員趕往該公司的營銷中心提取房地產買賣合同樣本進行審查。經審查發現該購房合同確實違反了法律規定,立即責令整改,并進行了行政處罰。

因此,在收購盡調中,對物業服務合同中關于公共收益分配的相關約定,應當對其合法性、合理性進行審查,避免約定不當的行政處罰及潛在糾紛。

三、公共收益的管理

1. 賬目管理

公共收益的管理首先體現在收支明晰,對公共收益的財務管理方面需要單獨建賬。有的省市對公共收益財務管理出臺了詳細的規定,如武漢市房管局《關于做好住宅小區公共收益單獨開戶建賬工作的通知》(武房發〔2015〕76號)規定,(1)實施專業化物業管理住宅小區的物業服務企業,應當在銀行開設住宅小區公共收益專戶,收支情況單獨立賬,不能與企業的其他賬戶合用。同時管理多個住宅小區的,物業服務企業應對每個住宅小區公共收益單獨開戶列賬;(2)尚未召開業主大會,成立業委會的住宅小區,物業服務企業要對代管的公共收益進行全面清理,建立收支臺賬,將公共收益余額轉存至專用賬戶;(3)業主大會、業主委員會成立后,物業服務企業要向業主委員會報告公共收益收支賬目情況。

我們盡調中發現,不少目標公司對公共收益沒有單獨建賬。有的目標公司在賬冊中設置獨立的科目對公共收益進行管理,基本上可以做到收支明晰,此種情況下仍需進行一定的合規性整改。但是有的目標公司,公共收益財務管理方面較為混亂,在收入方面,利用實控人或公司相關人員個人賬戶收款的情況比較突出,相關收入沒有如實入賬,存在賬實不符的情況。甚至有的目標公司,將公共收益作為各個項目團隊的“小金庫”,收支情況完全由項目負責,公司對具體情況完全不掌握。以上情況下,幾乎無法查清目標公司公共收益的實際收入及支出情況,風險較大。收購中,我們要全面梳理目標公司公共收益相關的合同,結合公司經營情況進行測算,并在協議中對可能的風險進行規避。

2. 公共收益的公示

《民法典》第九百四十三條規定,物業服務人應當將維修資金使用情況、業主共有部分的經營與收益情況等以合理方式向業主公開并向業主大會、業主委員會報告。住建部等《關于加強和改進住宅物業管理工作的通知》(建房規〔2020〕10號)對規定的具體內容和方式有較為詳細的規定,物業服務企業應當在街道指導監督下,在物業服務區域顯著位置設立物業服務信息監督公示欄,如實公布并及時更新,車位車庫使用情況、公共水電費分攤情況、物業費和業主共有部分經營收益收支情況、電梯維護保養支出情況等信息,可同時通過網絡等方式告知業主公示內容。

收購過程中,我們要結合現場走訪、勘察的情況,對目標公司是否依法將公共收益公示進行核查。不僅如此,我們還要進一步核查目標公司公示的具體內容、形式等,避免收購后因收購前未依法公示產生訴訟、行政處罰的風險。

四、公共收益管理不當引發的風險

1. 業主知情權訴訟

業主知情權訴訟是指業主要求物業公司公布小區公共收益相關資料引發的訴訟,包括但不限于共有部分的使用、收益及支出情況所涉及的合同、收款憑證、銀行交易明細等原始憑證等。

最髙人民法院《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第13條規定,業主請求公布、查閱下列應當向業主公開的情況和資料的,人民法院應予支持:(三)物業服務合同、共有部分的使用和收益情況;(四)建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位、車庫的處分情況;(五)其他應當向業主公開的情況和資料。在(2021)湘01民終3818號案件中,小區業主向法院起訴請求人民法院判決物業公司公開小區共有部分的使用和收益情況的原始憑證,案件一審敗訴,二審法院改判予以支持業主的訴訟請求,判決物業公司于判決生效之日起三十日內公開自2010年3月28日以來的關于共有部分的使用、收益及支出情況所涉及的合同、收款憑證、銀行交易明細等原始憑證,并允許原告查閱、復印和拍照。

2. 追討公共收益訴訟

小區共有收益由物業企業經手,存在賬目不透明、收支不規范、分配有爭議等問題,社會矛盾多發。在2020年廈門市10大典型案例中的廈門某小區業委會與某物業公司等物業服務合同糾紛案中,某物業公司廈門分公司對某小區進行物業管理期間,對小區公共車位、廣告位等公共部位開展經營活動,小區業委會認為經營管理不透明、收支公示不規范,遂代表全體業主起訴要求返還公共部位經營收益,法院判決認為小區共有部分收入應受合同約定及法律規定雙重約束,支持業委會訴求,判決物業公司予以返還。

有的案件中,物業公司認為公共收益已經合理使用無需返還,在(2019)蘇0303民初3741號案中,物業公司主張其已經將所得的公共區域經營性收益用于小區公共設施的維修、管理,因此不存在可以返回的數額,法院不予采納。法院認為,《物業管理條例》第五十四條規定:“利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的,應當在征得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意后,按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金,也可以按照業主大會的決定使用?!睋?,在未經業主大會或者業主委員會同意的情況下,物業服務公司在獲取共有區域經營性收入后,屬于合法正當使用的情形只有兩種,即用于補充專項維修資金和扣除該項經營的合理成本。除此之外,任何用途都應經過業主大會或者業主委員會的同意。

3. “合理成本”的司法認定

根據民法典第二百八十二條規定,建設單位、物業服務企業或者其他管理人等利用業主的共有部分產生的收入,在扣除合理成本之后,屬于業主共有。關于什么是“合理成本”,如果在沒有約定的情況下,物業公司主張相關收入用于補貼工資[5]、用于維修養護[6]、彌補其經營不足[7]等存在不被法院支持的風險。在沒有任何約定的情況下,相關公共收益應歸屬全體業主[8]。實踐中,法院會結合合同約定、公平原則和期間因素,酌情確認一定比例的經營、管理成本后在應返還的公共收益數額中予以扣除。

在上海臨江物業管理有限公司業主共有權糾紛案中[9],上海市高級人民法院認為,物業服務合同中約定,“停車收入首先支付車輛管理人員費用和內門衛費用,(因保安費收入已入不敷出),如不足支付,則以以后收入彌補,直至補足”,并未提及保安費亦可從停車收入中支付,經司法審計,該物業服務合同中未約定保安、車管員和內門衛的人數,保安工資與車管員工資亦無法區分,因此,臨江物業對其主張的事實舉證不足;且物業服務合同中,雙方約定了“按包干制收費形式確定物業服務費,盈余或虧損均由臨江物業享有或承擔”,也未再有停車收入補足車管員和內門衛費用的約定。因此,臨江物業要求東方苑業委會支付其2011年至2012年車管員、內門衛支出費用的主張亦難以成立。在(2018)京02民終10746號案中,法院認為,停車場屬于物業服務合同約定的保潔服務范圍,雙方亦認可停車場運營管理包括保潔的清掃工作,不應屬于額外支出項目,故對于保潔支出的主張,法院不予采信。小區出入口保安同時管理地上和地下停車場,物業公司主張專為地面停車場增加6名保安,沒有合理依據。

五、對策和建議

在收購的法律盡調中,我們首先要審查物業服務合同中關于公共收益分配的相關約定;其次,檢索當地的地方性法規,審查物業服務合同中的相關約定是否符合法律及地方性法規的約定;再次,要結合相關財務資料及財務團隊盡調的意見,核查目標公司公共收益的數額、收入確認方式及使用等,是否符合法律法規及合同的約定。結合現場走訪情況,對目標公司對公共收益的賬目管理、公示、使用等合規情況進行核查,避免因管理不當等存在潛在糾紛甚至是訴訟風險。

參考文獻:

[1] 李秋逸,《年報季,為物企提供巨大想象空間的廣告收入,是不是一筆糊涂賬?》。

[2] 《江蘇省物業管理條例》第六十六條第一款:業主大會成立前,需要占用業主共有的道路或者其他場地停放汽車的,應當在前期物業服務合同中約定。物業服務企業應當將汽車停放費單獨列賬,所得收益的百分之七十納入住宅專項維修資金,其余部分可以用于補貼物業費。

[3] 《杭州市物業管理條例》第三十九條:收益歸全體業主所有,可用于共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造或者補充物業專項維修資金,也可以根據業主大會的決定用于物業管理的其他需要。

[4] 《福建省物業管理條例》第六十三條:“物業服務企業利用物業管理區域內屬于業主共用部位、共用設施設備所產生的公共收益歸全體業主所有。前期物業服務期間,物業管理區域內公共收益在扣除物業服務企業的經營管理費用后,應當存入專項維修資金專戶。經營管理費用支出不得超過公共收益的百分之三十。

[5] (2016)滬民申2487號。

[6] (2020)陜04民終1008號。

[7] (2014)沈中審民終再字第136號。

[8] (2018)滬02民終3223號。

[9] (2016)滬民申2487號。

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